부동산 경매, 말소기준권리에 대하여 알아보자(feat. 정의, 특징, 개인 의견)

부동산 경매에서 중요한 내용 중 하나가 바로 말소기준권리입니다. 말소기준권리를 잘못 분석하면 큰 돈이 마이너스가 날 수 있는 상황이 있습니다. 그래서 오늘은 말소기준권리를 알아보고 개인 의견을 이야기 해볼까 합니다.

부동산 거래

말소기준권리

말소기준권리는 말 그대로 말소의 기준이 되는 권리로 말소는 그 시점부터 이후의 사건은 말소가 된다는 뜻 입니다. 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다. 그렇다면 말소기준권리는 왜 중요할까요? 아래 특징을 보면서 이야기를 하겠습니다.

특징

말소기준권리의 특징은 말소의 기준이 된다는 것이 특징입니다. 예를 들어 말소가 되지 않은 선순위 임차권, 전세권 등은 인수를 해야합니다. 여기서 나오는 것이 경매를 잘못하면 망한다는 이야기가 나오게 되는 것 입니다. 경매에서는 실수로 말소기준권리를 잘못 분석해서 낙찰을 받았다고 하더라도 보증금을 돌려주지 않습니다. 경매에서 권리 분석을 한다고 하는 이야기도 바로 이 말소기준권리를 이야기합니다. 말소 기준 권리에는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시등기가 있습니다. 예를 들어 2010년 1월 1일 A라는 건물에 세입자가 들어오고 확정일자를 받은 상태로 10년 2월 2일 근저당(건물을 담보로 대출)을 받고 11년 1월 1일에 경매를 했다면, 10년 2월 2일이 말소기준권리이기에 1월 1일 확정일자를 받은 사람의 금액은 인수를 해야합니다. 만약 해당 물건 적정 가격이 3000만원이고, 전세(인수해야 할 대항력)이 2000만원 낙찰가가 1500만원이라면 전세 2000 + 낙찰가 1500 이라서 오히려 500을 손해보는 상황이 옵니다.

근저당과 저당

근저당과 저당은 비슷하면서도 다릅니다. 저당은 1회성으로 발생 시 마다 설정을 하며 근저장은 유연하게 120-130%잡아 놓고 진행 하는 것을 말합니다. 쉽게 표현하면 A라는 은행에서 1000만원 1500만원 2회 대출을 실행한다고 가정 했을 때 저당은 1번 저당 2번 저당이 잡히게 되는데, 근저당은 설정액 내에 있다면 하나의 채권으로 묶을 수 있습니다. 보통 은행에서는 근저당 설정을 주로하며 채권최고액을 설정합니다. 설정된 채권을 못갚으면 NPL이 되는 것이고 결국에는 경매에 나오게 됩니다.

개인의견

대부분의 경매 정보지에서는 말소기준권리를 분석하여 올려 놓지만, 정확하지 않는 경우가 있어서 주의가 필요합니다. 또한 숨은임차인(경매정보지 또는 대법원 경매지에 나오지 않지만 현장에서 대항력(인수금액권리))이 있는 경우에는 위 특징처럼 배보다 배꼽이 더 커질 수 있기 때문에 주의해야합니다.

 

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부동산 경매 (경매의 기본, 물건 탐색, 권리 분석)