부동산 경매 (경매의 기본, 물건 탐색, 권리 분석)

부동산 경매(실전)

이번 글에서는 제가 실제로 경매를 임하면서 중요하다고 생각되었고, 체감했던 내용들을 다루고자 합니다.

 

법원 앞 정의의 여신

경매의 기본

부동산 경매에 있어서 가장 중요한 것은 실전입니다. 물론 이론을 알면 좋겠지만 급하다면 기초적인 것만 해도 경매는 할 수 있습니다. 경매에 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 그러려면 시세를 잘 파악해야 하고, 시세는 국토교통부 시세조회, 네이버 부동산, KB 부동산, 디스코, 아실 등 여러 사이트의 시세를 비교해봐야 합니다.

물건 탐색

1. 지역선택

지역선택은 보통 본인이 마음에 드는 지역을 진행합니다. 하지만 부동산 호재나 주변에 산업단지가 크게 들어온다던가 그런 내용들이 들리면 유심히 볼 필요가 있습니다.

2. 계속적으로 해당 지역 탐색

본인이 선택한 지역이 나쁜 것 같다 생각말고 꾸준하게 봐야 합니다. 낚시처럼 기다림의 미학입니다. 기다려서 괜찮은 물건이 나와도 다른 사람들이 가져갈 수 있습니다. 단순히 한번 패찰 했다고 하여 실망하면 안됩니다.

3. 시세 조회

기본적인 시세를 확인하는 단계입니다. 시세만 조회하는 것이 아니라 연식이 어느 정도 있는 물건이라면 리모델링을 해서 그 시세를 받는지 확인을 해야 합니다. 온라인으로 네이버 부동산, KB 부동산, 디스코 등 여러 시세 조회 사이트를 알아봐야 합니다. 또한 국토부 실 거래가도 확인을 해야합니다.

4. 임장 및 실제 부동산 시세 조사

전체 단계에서 가장 중요한 단계인 임장 및 실제 부동산 시세 조사 단계입니다. 임장은 매우 중요한데, 해당 물건의 위치, 교통편 등을 조사하여 임대가 나갈만한 물건인지, 매매가 잘 될 물건인지 파악하고 인터넷 시세가 정확한지 실제 현장의 시세가 어떤지 파악 해야합니다.

5. 시세는 시세일 뿐, 보수적으로도(급매가) 생각해서 입찰

4번에서 아무리 조사를 잘 하였어도, 낙찰을 잘 받아도 시세가 떨어지고 매매가 잘 안되는 경우가 있습니다. 그것을 대비하여 보수적으로 접근하여 입찰하는 것이 좋습니다.

6. 입찰 이후 약 1시간이 남기 때문에 식사 후 법정복귀

경매 당일 법정에서 물건을 발표하고 입찰표를 작성하고 입찰함에 봉투를 넣습니다. 하지만 발표까지는 최소 30-1시간 정도 기다려야 하는데 보통 경매는 10시-10시 30분에 시작하기에 좀 일찍 간다고 한다면 당연히 식사는 거르게 됩니다. 그래서 그 대안으로 입찰 후 기다리는 시간동안 주변에 괜찮은 식당에서 식사를 합니다.

7. 결과 수령 

대략 11시 30분 - 12시 30분 사이에 결과가 끝납니다. 그때부터는 잔금 납부, 부동산 등기, 해당 물건 문따기(소유권 주장) 등을 해야합니다. 보통 법무사를 통하여 잔금 납부와 부동산 등기를 진행하며, 문따기는 경우에 따라서 강제 집행을 해야 될 경우도 생깁니다.

권리 분석

권리 분석은 단순하게 말하면 이게 내가 충분히 수익이 날 것인가 분석을 하는 것으로, 가장 중요한 것은 임장입니다. 가장 좋은 것은 방문이지만 안된다면 전화로라도 급매를 알아보시는게 좋습니다. 급매가 현재 경매가보다 더 많이 빠져있는 경우도 있습니다. 다만 최대한 예의 바르게 조심스럽게 하는 게 좋습니다. 얼굴을 보고 이야기하는 거라면 대부분 면박을 주지는 않습니다.(물론 예외도 있음) 수도권은 서울로 들어오는 교통편이 잘 발달되어있는가에 따라 가격이 나뉩니다. 일반 부동산 사듯이 경매도 똑같습니다. 광역버스, 지하철 등등 한번에 강남권으로 들어오는게 있는지 체크해보는게 좋습니다. 요즘은 경매 정보지들(oo옥션 등)이 워낙 잘나와서 전세권이나 대항력있는 임차인을 잘 표기를 해주지만, 말소기준권리와 소멸되는 권리를 직접 구분하는 것을 알고 있으면 좋습니다.(종종 구라도 보인다) 의사 결정에 대한 팁을드리면, 저는 보통 최저가<전세가<매매가 이런식으로 구성된 곳을 좋아하며 전세와 매매 갭이 조금 있는 곳을 좋아합니다. 매매는 급처할 때를 주로 알아봅니다. (팔려야 팔리는게 부동산이니까요.) 보통 6-7천에 사서 8천-9천 전세, 1.1~1.2억 매매를 선호합니다.

 

 

>>경매에 대한 느낀점과 이야기를 서술한 아래 내용도 한번 확인해보세요^^

 

부동산 경매 사유, 경매 방법, 경매정보지의 필요성, 임장의 중요성, NPL, GPL