부동산 경매 사유, 경매 방법, 경매정보지의 필요성, 임장의 중요성, NPL, GPL

부동산 경매는 막연하게 어렵다 생각하는 분들을 위하여 제가 현장에서 느낀점, 또는 경매정보지를 보면서 자료를 1차 가공 해석하여 공유하고자 합니다. 

경매

부동산 경매는 왜 당하는가? (경매 사유)

한마디로 돈을 못 갚아서.. 보통의 경우는 건물, 자동차 등을 담보로 잡고 돈을 빌리고 돈을 못 갚아서 그 담보를 청산하여 빚가리를 하는 것을 말합니다. 그렇다면 경매 잘못 받으면 손해라는 말이 있던데 왜 그럴까요? 예시를 들자면 시세가 2억인 아파트가 있다. 그리고 인수해야할 전세권(임차인)이1.8억이 있다고 가정합니다. 은행에서는 2억의 채무에 대하여 경매를 넣었다. 나는 이 건물을 6천만원에 낙찰 받았다고 치면 어떻게 될까요? 인수를 해야하는 1.8억)+ 0.6억)에 낙찰을 받은 셈이 된다. 여기에 세금까지한다면.. 차라리 2억에 아파트를 사는게 낫습니다. 그래서 인수를 해야 될 권리와 말소기준권리를 잘 봐야하는겁니다.

경매는 어떻게 하는가? (경매 방법)

입찰 기일에 맞춰 해당 법원 경매장에가서 입찰을 하면 됩니다. 해당 물건의 경매 날짜와 시간을 맞춰 관여하고 있는 해당 법원에 가서 참여합니다. 영화에서 보는 미술품 경매와는 좀 다르게 입찰표에 해당 물건의 물건번호와 보증금 봉투에 보증금을 넣고 입찰함에 해당 봉투묶음을 넣으면 차례대로 해당 물건에 관련된 부분을 부르고, 낙찰 또는 차순위 신고를 하게 됩니다. 

경매정보지(oo옥션)은 꼭 봐야하는가? (경매정보지의 필요성)

있으면 더 좋습니다. 정보지를 활용하는 이유는 우선, 경매 관련된 내용(말소기준권리, 선순위 등)을 1차적으로 걸러주며 대법원 경매 홈페이지는 물건 검색을 하기가 불편하게 되어있는데 그런 불편한 점을 개선하여 사용자에게 제공합된다.(대부분 유료) 또한 지도 검색 등 편하게 되어있어서 대부분 활용을 합니다. 또한 경매정보지는 100% 정확한 것이 아니라 대법원에서 올려놓은 정보를 재가공 한 것이기 때문에 맹신해서는 안되며, 본인이 다시 한번 권리 분석을 하거나 두세곳의 경매 정보지를 서로 비교 분석하면 조금 더 정확도가 높아집니다. 

임장은 왜 하는가? (임장의 중요성)

해당 부동산의 가치를 평가하는데 있어서, 인터넷으로 보는 것도 좋긴합니다. 하지만 진짜로 거래가 되는 시세는 조금 많이 다를 수 있습니다. 일전에 제가 실제로 겪은 사례로, 부동산에서 거래가가 9천만원인 물건이 네이버에는 매물로 1.2억에 올라와있었습니다. 해당 물건 낙찰자는 1.1억에 물건을 낙찰 받았습니다.(차순위가 8800만원) 물론 이런 물건은 오피스텔 물건으로 장기간 보면 현금흐름(월세 수익)이 꾸준히 들어올 물건이긴 하나, 실제 9천에도 내놔도 사려는 사람이 없는 물건인데 굳이..? 경매로 낙찰을 더 비싸게 받은게 왜 그런 것인가 의문이 듭니다. 그래서 이런 실수를 막기 위해 임장은 필수적으로 해야합니다.(최소한 시세조사라도)

경매는 접근하기 쉬운가?

많은 사람들이 경매는 어렵다. 무섭다. 낙찰 잘못받으면 인생 망해서 싫다라고합니다. 하지만 이 시장이 메리트가 있는 것은 사실이며 접근하기도 쉬운것도 사실입이다. 그래서 점점 경쟁률도 높아지고, 이로 인하여 특수물건(각종 권리가 복잡하게 엉켜있는 물건)을 하려는 사람이 늘어나고 있는 추세입니다. 쉽게 생각하면 쉽고 어렵게 생각하면 어려운게 경매이나 확실한거는 싸게 사서 괜찮은 가격에 판다는 원칙만 지킨다면 수익이 충분히 날 수 있습니다.

NPL, GPL 투자는 어떠한가?

NPL은 경매보다 전단계라고 보면 되며, 경매에 해당 물건이 들어가기전에 대부분 해당 채권은 부실 채권이 되고나서 경매가 잡힙니다.(예외는 공유물 분할을 위한 경매) 그래서 자본금 5억 이상 대부법인들이 주로 진행합니다.(채권 매입시 할인하여 매입하고 그 차액만큼 수익을 볼 수 있다) GPL은 부실채권과 반대되는 말로 좋은 채권입니다.(한마디로 꾸준한 수입원) NPL도 불안정한 투자로 볼 수 있기 때문에 그것보다 더 안전한 좋은 채권에 투자한다는 표현입니다. 관련하여 흐름도를 단계별로 따진다면 대출발생(GPL) > 미납 (3개월 이상시 NPL) » 계속 미납 시 경매 이런식입니다.